物流地产作为物流服务和地产服务一体化的结合物，是指为物流业务提供专业、优质、可持续的物流场所、系统和服务的地产服务。这包括物流园区、物流仓库、配送中心和分拨中心等设施，主要由房地产开发商、物流企业或专业投资者投资建设。物流地产不仅是物流活动的重要载体，还是提高物流运营效率、降低物流成本的关键。

一、物流地产现状

近年来，物流地产行业在全球范围内快速发展，特别是在中国，其市场规模和影响力不断扩大。2003年，普洛斯集团进入中国，标志着现代物流地产的起步。经过多年的发展，物流地产行业已经日趋成熟，不仅提供基本的仓储功能，还注重地理位置的战略优势和现代化管理，以提高物流操作效率和降低运输成本。

1. 市场需求持续增长

随着我国经济的发展以及电子商务规模的不断扩大，物流行业得到了快速发展。同时，制造业、零售业、跨境电商等领域对物流地产的需求也在不断增加。特别是电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持，物流地产成为了电商企业和物流企业的重点投资领域。

2. 高标仓需求激增

随着电子商务的兴起，高标仓（高标准仓库）的需求日益增加。高标仓在层高、地面承重、立柱间距等方面有更为标准化的提升，并且消防等级也逐步提升到丙二类及以上。高标仓主要得益于自身先进和完善的建筑结构，加上计算机、通讯和机器人技术的使用，辅以流畅的物流信息规划系统，能够实现物流规模化效应、提高拣选效率和准确性，从而减低仓储成本并减少库存资金占用率。

3. 空置率与租金压力

尽管需求增长迅速，但新增供应也达到了较高水平，导致部分城市空置率上升。为了吸引新租户和留住现有租户，业主采取以价换量的租赁策略，致使租金承压。不过，一些重点城市由于地理位置优越和需求旺盛，依然保持了较高的租金水平。

二、物流地产运营模式

物流地产的运营模式根据不同的投资开发和管理主体，可以分为多种类型，包括物流企业主导型运营模式、房地产企业主导型运营模式、物流商与地产商及电商合作型运营模式、第三方牵头型运营模式以及基金型运营模式。

1. 物流企业主导型运营模式

物流企业主导型运营模式是指物流企业是物流设施投资建设的主体，结合自身物流业务的需要，根据物流设施市场需求，进行设施规划、选址、设计、开发建设活动，拥有并运营物流地产设施，一部分留作自用满足自身物流业务需要，其余部分采用租赁合同方式为其他企业提供物流设施租赁和物业管理服务。国内大多数物流企业采用该模式，如上海百联集团、大商集团、宝供物流、传化物流等。

优点：

• 物流企业具有较丰富的物流专业知识和物流运作经验，可以解决物流企业运营中出现的问题。

• 能获得物业折旧费享受税收减免的好处。

缺点：

• 在市场规划时缺乏经验，资源整合和开发建设不足。

• 非专业化管理导致水平较低，开发建设成本偏高。

• 运营初期为客户提供优质且高效的定制化物流设施的设计、建设与咨询服务的难度较大，资金管理水平及专业能力较差，存在很大的资金风险，导致运营成本增加，管理效率较低。

2. 房地产企业主导型运营模式

房地产企业主导型运营模式是指房地产企业根据客户的物流设施需求，购买、改造既有的物流设施，或按客户要求进行选址、拿地、规划、设计、开发建设并完成相关物流设施，企业自行决定自用还是出租给客户，并通过专业团队提供资助建设的物流设施及物业管理服务。该模式在物流仓库等场景下应用投资收益的来源主要由地产增值、物业费、物流设施设备租金、物流设施相关的咨询服务等。

优点：

• 可以有效发挥房地产企业的资金实力、房地产运作能力以及物流设施设计能力。

• 在短时间内进行资金管理，降低物流成本，有效帮助客户将大额资金投入在核心业务，不给企业带来资金压力，提高物流企业竞争力，降低财务风险。

缺点：

• 相对于较小规模的企业来说，因物流设施标准较高，设备先进，可能会有过高的租金成本。

3. 物流商与地产商及电商合作型运营模式

物流商与地产商及电商合作型运营模式是指地产商、物流商通过签署合作协议等，共同出资设立物流地产的项目公司，并合作经营。该模式既能展示地产商拿地、建设的优势，也可以发挥物流商在物流效率及运营管理方面的优点，根据客户的物流设施需求提供物流设施的租赁、咨询、物业管理等服务，再根据协议约定进行项目收益分配与风险承担。碧桂园、绿地等房地产企业已经通过这种战略合作的模式进军物流地产，共同进行地产开发、顾客共享、物流设施设备建设等方面的合作。

优点：

• 地产建设中的各种风险共同承担。

• 地产商可以发挥地产企业优势，物流企业可以发挥在设施选址、物流网络、物流运营、物流服务等方面优势，双方优势互补合作共赢。

缺点：

• 可能面临信用风险、利益分配和风险分担等问题。

• 信息不对称、沟通成本较大、道德风险等问题。

4. 第三方牵头型运营模式

第三方牵头型运营模式是由第三方牵头，作为地产企业和物流企业的桥梁，并进行物流商与地产商的资源整合，开展合作型的经营模式，同时审查房地产企业和物流企业的实力、资格等，实现联合。建成后的物业由第三方负责招商、管理工作，同时第三方也要承担开发建设及运营收益，且由第三方按协议约定进行分配。第三方一般为政府或中介组织，代表企业如南京鑫隆物流有限公司、中国辉腾控股集团投资参与建设的合肥商贸物流开发区项目。

优点：

• 拥有独立第三方进行审查，从源头解决了双方的信用风险，避免后期可能产生的矛盾。

缺点：

• 对第三方要求较高，需要高行业自律性。

• 在前期建设以及后期项目运营方面，都可能出现因不熟悉客户而失去客户信任的情况。

5. 基金型运营模式

基金型运营模式是通过基金公司或其他金融机构的资金优势，对物流地产项目进行投资、开发和运营。该模式主要通过基金的方式筹集资金，用于物流地产项目的拿地、建设和运营。开发拿地、基础建设、物流设施的配备都对于资金有大量需求，基金公司可以通过自身优势的发挥，降低资金使用成本，间接为客户降低物流费用，解决了传统经营模式下资金占用时间长、投资回报期长、融资压力高等问题。

优点：

• 资金使用成本低，资金压力小。

• 公司财务数据表现更为出色。

• 可以综合多方力量，特别是在受疫情影响后经济环境不景气的环境下，发挥金融优势，降本增效。

缺点：

• 前期建设以及后期项目运营方面，都可能出现因不熟悉客户而失去客户信任的情况。

三、物流地产发展趋势

1. 多元化和定制化

随着消费者需求的多样化和个性化发展，物流地产行业将更加注重多元化和定制化的服务。例如，提供不同规模、不同类型的仓储设施以满足不同客户的需求。

2. 区域化和专业化

物流地产行业将更加注重区域化和专业化的发展。根据不同地区的经济特点和市场需求，提供更具针对性的服务。例如，在跨境电商快速发展的地区，提供更多的高标仓和集货仓等设施。

3. 供应链金融的拓展

物流地产行业将与金融领域更加紧密地合作，拓展供应链金融业务。通过为租户提供融资、保险等金融服务，增加租户黏性并提升物流地产的价值。

4. 土地供应和成本压力

尽管物流地产行业市场需求持续增长，但土地供应收紧和物流地产项目投资成本上升等问题限制了行业的发展空间。特别是一线城市和区位优势明显的地区，土地供应有限，用地价格上升，投资成本逐步攀升。未来物流地产竞争的焦点将是一线和枢纽城市的拿地，并逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

5. 行业整合与竞争

物流地产行业竞争激烈，参与者众多。目前，物流地产行业呈现出“一超多强”的市场竞争局面。未来，随着行业竞争的加剧，企业需要不断提升自身的核心竞争力以应对市场变化。同时，行业整合也将加快，强者恒强的格局将进一步巩固。